Sklypai kupiškėnams – pakriaušiai –Elektrėnams

Virginija Jacinavičiūtė

Turime elektrėniškiams dvi žinias: vieną – gerą, kitą – blogą. Gera žinia, kad savivaldybė pardavė du perspektyvius sklypus marių pakrantėje ir biudžetą papildė daugiau kaip puse milijo­no eurų. Be to, Elektrėnų seniūni­jai nebereikės prižiūrėti per 7 ha rekreacinės teritorijos. Bloga žinia – tai buvo paskutiniai valstybiniai sklypai rytinėje marių pusėje, kuriuose savivaldybė galėjo su­kurti infrastruktūrą savivaldybės gyventojams ir turizmui. Be to, kažin, ar išliks elektrėniškių taip pamėgtas pasivaikščiojimo takas tarp Mažiklės ir Šamų įlankos…
Abu sklypus nusipirko ta pati įmonė. Internete ji skelbia, kad užsiima grūdininkyste,
daržininkyste bei sodininkyste.

Pusė sumos – savivaldybei
Sklypų aukcionas vyko praėjusių metų gruodį. Jame buvo parduodami du Elektrėnų marių pakrantėje ­esantys sklypai. Geibonių g. 3C esantis sklypas (1.8570 ha) parduotas už 560 000 Eur (pradinė rinkos kaina – 186 839.70 Eur). O skly­pas (5.3088 ha) adresu Geibonių g. 3D parduotas už pradinę aukciono sumą, t. y. 504 746, 87 Eur. Didysis sklypas buvo parduotas pigiau nei greta esantis trigubai mažesnis sklypas! Kaip sakė administracijos direktorius Gediminas Ratkevičius, pusė už sklypus gautos sumos atiteks Elektrėnų savivaldybei, kita pusė – valstybei.

Parduoti sklypai yra vienoje vaizdingiausių miesto vietų, bet Elektrėnų savivaldybė nepanaudojo šių sklypų visuomenės reikmėms ir neteko galimybės sukurti viešojo poilsio erdvę. Lietuvos miestuo­se yra daugybė pavyzdžių, kaip poilsio zonos prie ežerų tampa traukos centrais, skatina turizmą ir didina savivaldybės pajamas. Reikėtų pastebėti, kad Elektrėnų mieste nėra nė vieno kempingo, kuriame galėtų apsistoti turistai. Ši situacija kelia apmaudą: Elektrėnų miestas įkurtas šalia vieno didžiausių šalies vandens telkinių, svajojame apie kurortinį miestą, bet turizmo plėtros galimybių neišnaudojame.

Nepraleidžia progų
Kodėl savivaldybė nepasinaudojo proga valstybinių sklypų rezervuoti visuomenės reikmėms, paklausėme G. Ratkevičiaus. Į šį ir kitus klausimus administracijos direktorius atsakė redakcijai ir atsakymus viešai paskelbė savo „Facebook“ paskyroje iki parengiant straipsnį spaudai. Taigi, G. Ratkevičius redakcijai atsakė, kad savivaldybė nepraleidžia jokių progų. Paminėjo, kad savivaldybė nuolat investuoja į rekreacinę infrastruktūrą miesto paplūdimyje, Pastrėvio maudykloje bei Šamų įlankoje. Kad savivaldybė neblogai prižiūri šias teritorijas, mato kiekvienas poilsiautojas, bet minėtose teritorijose infrastruktūros plėtra yra ribota dėl vietos trūkumo. Nežinia, kur šiose teritorijose galėtų būti įrengtas kempingas ar praplės­ta sporto bazė. Situacijai neabejingi žmonės mano, kad savivaldybė, pasinaudodama ES fondų lėšomis, galėjo sukurti infrastruktūrą, o paskui kempingui administruoti ir sklypui prižiūrėti rasti koncesininką. Jis teiktų paslaugas, mokesčius mokėtų ir iš savivaldybės lėšų neprašytų.

Ne pageidavimų koncertas
G. Ratkevičius sako, kad „valstybės ir savivaldybės turtas turi būti naudojamas efektyviai, racionaliai ir pagal paskirtį“. „Pagal turto valdymo strategiją, jei turtas nenaudojamas, jis turi būti parduotas arba išnuomotas. Savivaldybė ir valstybė neturi galimybės naudoti pagal paskirtį visą 34 kilometrų ilgio marių pakrantę. Savivaldybė ir valstybė neturi veikti principu „šuo ant šieno (ir pats neėda, ir kitiems neleidžia)“, jei ji nenaudoja turto pagal nustatytą rekreacinę paskirtį, racionalu, teisinga ir protinga leisti tai daryti kitiems asmenims, parinktiems aukciono būdu. Todėl nieko nuostabaus, kad aukcionai vyksta“, – sako G. Ratkevičius.
Panagrinėjus 2012 m. detaliuo­sius Elektrėnų miesto planus, matyti, kad minėtoje vietoje buvo suplanuotas ir kempingas arba poilsiavietė, žaidimų aikštelės, pliažas, numatytos nuotekų sistemos. Tai rodo, kad vieta vertinta itin perspektyviai.
G. Ratkevičius sako, kad detalusis planas yra tam, kad būtų įgyvendintas ir jis turės būti įgyvendintas. „Savininko pasikeitimas (buvo valstybė, dabar privatus asmuo) neatleidžia ­savininko nuo detalaus plano laikymosi“, – teigė G. Ratkevičius.
„Tai reiškia, kad sklypus įsigijusios įmonės ar asmenys turės sukurti visą tą infrastruktūrą, kuri yra numatyta detaliajame plane, ar visgi nauji sklypų savininkai turi galimybę detalųjį planą keisti?“, – klausė redakcija.
„Ir buvęs savininkas galėjo, ir ­esamas savininkas gali inicijuoti detalaus plano pakeitimą, tačiau toks pakeitimas nėra stichiškas ir nevaldomas. Šis procesas nėra „pageidavimų koncertas“ ir muzika čia neužsakinėjama pagal pinigus ­mo­kančio asmens ambicijas,  įgeidžius ir kaprizus. Čia lemiamą reikšmę turi savivaldybės strateginis ir teritorijų planavimas. Atliktas strateginis planavimas at­skleidžia, ko reikia savivaldybei ­(poilsio, turizmo, urbanizacijos, pramonės ir pan.), o teritorijų planavimas (savivaldybės bendrasis planas) atskleidžia, kur konkreti veikla gali būti vystoma. Taip yra, kad parduotame detaliai suplanuotame sklype pagal savivaldybės bendrąjį planą gali būti vystoma rekreacinė veikla. Tai yra imperatyvas, kurio negalima pakeisti detaliojo plano pakeitimais ir sklypo paskirtį nustatančių dokumentų pakeitimais. Nagrinėjamu atveju savininkas privalo laikytis detaliojo plano sprendinių, t.y. naudoti sklypą tik pagal paskirtį (t.y. – rekreacijai – tai žemės sklypas, skirtas ilgalaikiam (stacionariam) poilsiui su poilsio paskirties pastatais ar trumpalaikiam poilsiui). Detalaus plano pakeitimai­ yra galimi, ­tačiau jie negalėtų pa­keisti paskirties“, – sakė direktorius.

Savivaldybės prašymas
Kai administracijos direktoriaus klausėme, kodėl savivaldybė priėmė sprendimą sklypus tiesiog parduoti, o ne sukurti juose elektrėniškiams ir svečiams skirtą infrastruktūrą, G. Ratkevičius du kartus pabrėžė, kad „ne savivaldybė priėmė sprendimą sklypus parduoti“. „Sprendimą parduoti sklypus priėmė Nacionalinė žemės tarnyba 2021 m.“, – teigė G. Ratkevičius. Bet administracijos direktorius nepaminėjo, kad be savivaldybės administracijos žinios niekas sklypų parduoti negalėjo.
Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos Elektrėnų skyriaus vedėja Justina Bau­milienė redakcijai patvirtino, kad buvo gautas Elektrėnų savivaldybės administracijos prašymas teikti minimus sklypus parduoti aukcione.
Parduotų sklypų pakrantė yra itin pamėgta elektrėniškių, todėl žmonės nuogąstauja, kad jau nebegalės šia pakrante nuo Mažiklės pusiasalio patekti iki Šamų įlankos. Neretai pasitaiko pavyzdžių, kai rekreacinė že­mė naudojama ne pagal paskirtį. Ir Elektrėnų savivaldybės rekreacinėse zonose projektuojami pastatai, kurie projektuose vadinami „poilsio“ paskirties pastatais, o pagal visas specifikacijas primena tik gyvenamuosius namus. Ir šalia Mažiklės maudyklos planuota statyti vienbutį gyvenamąjį namą, bet viešas projektinių pasiūlymų svarstymas neįvyko. Panašus statinys suplanuotas ir prie pakabinamo tilto.

Kelionė pakriaušiais
Sklypų pardavimo vingius stebintis skaitytojas redakcijai sakė, kad elektrėniškiams būtų išlikusi galimybė laisvai vaikščioti Geibo­nių g. 3C ir 3D pakrantėmis, jei savivaldybė būtų inicijavusi praėjimo sklypų pakrantėmis servitutą. Bet tai nebuvo padaryta. Įprasta pasiteisinti, kad yra buferinė pakrantės apsaugos zona, kuria asmenys turėtų laisvai praeiti, bet kas vaikšto šioje vietoje žino, kad tektų eiti pakriaušiais ir pakrūmiais. O ir privačiuose sklypuose neretai gali atsimušti į tvorą, suręstą iki pat kranto.
G. Ratkevičius teisinasi, kad savivaldybė rūpinasi pakrančių nau­dojimu: „pažeidėjai turi būti nubausti, o žala – atlyginta. Todėl ne­ga­lima leisti, kad rekreacinės pa­skir­ties žemė būtų naudojama ne pagal paskirtį. Kviečiu visus geros valios žmones neužsimerkti į vandenyje statomas tvoras ir kitas blogybes, pažeidžiančias nustatytą tvarką, aktyviai dalyvauti visuomenės informavime apie numatomą statinių projektavimą ir statinių projektinių pasiūlymų svarstyme (www.elektrenai.lt / architektūra), prieštarauti projektinių pasiūlymų neatitiktims nustatytam reglamentavimui.“

Sklypai su servitutais
Kaip matyti viešuose dokumentuose, sklypai į aukcioną buvo pa­teikti su apribojimais (servitutais), kurių dauguma sietini su projektuojamomis požeminėmis ir antžeminėmis komunikacijomis.
Įdomu, kad mažesnis sklypas, kuriame buvo tik vienas apribojimas – požeminio vandens vandenviečių apsaugos zona – aukcione sulaukė didelio susidomėjimo. Jo kaina ­išaugo kelis kartus.
O didesnis sklypas turėjo keturis apribojimus – paviršinių vandens telkinių apsaugos zoną, miško žemę, požeminio vandens vandenviečių ap­saugos zoną bei kelių apsaugos­ zoną. Tikėtina, kad būtent dėl šių apribojimų nebuvo didesnio susido­mėjimo sklypu. Aukcione dalyvavo tik vienas pirkėjas, tad sklypas parduotas už pradinę aukciono kainą.
Direktoriaus klausėme, kodėl savivaldybės administracija atidavė sklypus į aukcioną su servitutais, nors jie, tikėtina, mažina sklypo ­vertę. Klausdami darėme prielaidą, kad jei apribojimų nebūtų, aukcione dalyvių būtų daugiau ir sklypo kaina būtų iškilusi.
„Servitutai yra privalomi pirkėjui, jie yra būtini tam, kad būtų subalansuotas teritorijos valdymas. Servitutų nenustatymu būtų apsunkintas gretimų teritorijų valdymas ir tai vestų į teisminius ginčus. Servitutų nenustatymas yra blogo planavimo pavyzdys. Dėl savalaikio servituto nenustatymo dažnai nukenčia ne tik privatus, bet ir viešas interesas. Teritorijos planavimo procese buvo nustatyti optimalūs servitutai. Turto pardavimas, eliminavus nustatytus servitutus, prilygtų dokumentų klastojimui, kas galėtų užtraukti baudžiamąją atsakomybę,“ – sakė administracijos direktorius.
Svarbu tai, kad savivaldybė turėjo galimybę inicijuoti detalaus plano pakeitimą ir panaikinti bent dalį suprojektuotų nebūtinų servitutų. Tokia galimybė išlieka ir naujiems sklypo savininkams.

Ribota komercinė veikla
Aukcione parduotų sklypų pavyzdys neliko nepastebėtas ir Lietuvos mastu. Viename seminare paskaitą „Teisinės rizikos ir jų valdymo galimybės renkantis sklypą plėtrai“ vedęs „Triniti Jurex“ advokatas, nekilnojamojo turto ir statybos teisės praktikos grupės vadovas Deivis Valiulis atkreipė dėmesį, kad pagal detalųjį planą minėtuose Geibonių gatvės sklypuose galimas tik labai nedidelis teritorijos apstatymas.
„Mes analizavome parduodamus sklypus ir atkreipėme dėmesį, jog pagal šiuo metu teritorijai taikomas teritorijų planavimo dokumentų (detalųjį ir bendrąjį planą parengtus savivaldybės) nuostatas, parduodamuose sklypuose galima statyti tik trumpalaikio poilsio statinius (naudojimo būdą – rekreacinės teritorijos), o užstatymo intensyvumas 0,01. Tai yra viena šimtoji sklypo teritorijos gali būti užstatyta trumpalaikiam poilsiui skirtais statiniais.
Man kilo pagrįsta abejonė, ar pardavimo dieną už tokius sklypus gali būti siūloma teisinga ir protinga kaina? Ar gali kas nors pirkti skly­pus, kuriuose iš esmės apribota ūki­nė-komercinė vystymo veikla?
Tuo pačiu viešai skelbiama informacija, jog rengiamas Elektrėnų savivaldybės bendrojo plano pakeitimas, kuriame gali atsirasti, o gali ir neatsirasti pakeitimai, kurie atvertų kelią vystymo veiklai šiuose sklypuose. Būtų labai keista, jei pirmiausiai įvyktų pardavimas, o paskui savivaldybė leistų juose gerokai platesnę ūkinę-komercinę veiklą, nei buvo leidžiama pardavimo mo­mentu. T.y. parduodamas daiktas būtų pagerintas po pardavimo, o ne prieš pardavimą“, – redakcijai komentavo D. Valiulis.

Nei sės, nei pjaus
Abu Geibonių gatvėje esančius sklypus nusipirko ta pati įmonė UAB „Nexteko“. Įmonė registruota Kupiškyje. Rekvizitai.lt svetainėje skelbiama, kad įmonė veikia daugiau nei 4 metus. Įmonėje dirba vienas apdraustasis. Veiklos sritys: grūdininkystė, daržininkystė, sodininkystė. Už sklypus įmonė sumokėjo per 1 mln. eurų. Daugiau informacijos apie įmonę ir akcininkus neturime. Įmonei atstovauja vadovė Indrė Tubelienė. Telefonu direktorės pasiteiravus, ką įmonė planuoja daryti su įsigytais sklypais, direktorė kalbėjo trumpai: „Dar viską tvarkome, nieko nekomentuosiu“. Kad rekreacinės paskirties sklypuose nebus nei sėjama, nei pjaunama, akivaizdu, o kas iškils prestižiniuose sklypuose – ateities klausimas. Šis klausimas svarbus kiekvienam elektrėniškiui ar miesto svečiui, kuriam pabuvimas prie marių tarsi poilsis kurorte.
Administracijos direktorius sa­kė nežinantis, kas sklypus nupirko, kada ir ką konkrečiai savininkai numato daryti šiuose sklypuose. Bet sakė, kiek leis galimybės, pakontroliuos, kad nebūtų daroma tai, ko neleidžia teisės aktai ir teritorijų pla­navimo dokumentai.
Tubelių šeima turizmo plė­tojimo patirties jau turi. Indrės Tubelienės vyras Ramūnas Kupiškio rajone, Drūlėnuose, su ES parama pastatė tradicinę kaimo turizmo sodybą. Pa­skambinus į sodybą internete nurodytu numeriu, atsiliepusi moteris sakė, kad sodyba jau keliolika metų nebeteikia paslaugų. O nacionalinė žiniasklaida skelbė, kad 2020 m. Kupiškio rajono ūkininko Ramūno Tubelio valdoma Vilniuje registruo­ta žemės ūkio produkcijos prekybos bendrovė „Saulės agra“ už 1,97 mln. eurų įsigijo Belmonto žirgyną šalia Vilniaus.